Tourisme, répression des locations de courte durée. Ce que prévoit la nouvelle législation

Avec l’approbation finale à la Chambre des députés le 13 décembre dernier du décret sur les avances, d’importantes nouveautés sont introduites pour le marché immobilier des locations à court terme, principalement liées au tourisme. Des nouveautés qui, dans certains cas, reprennent des règles déjà en vigueur dans certaines régions, mais qui, à partir de maintenant (15 jours après la publication au Journal officiel), seront obligatoires au niveau national pour réglementer un marché défini comme “à toutes fins utiles, un véritable far west” par la ministre du Tourisme , Daniela Santanchè. Ces dernières années, de nombreux maires, en particulier ceux des villes d’art, ont demandé à plusieurs reprises l’instauration d’une réglementation visant à limiter ou, du moins, à circonscrire le phénomène de la location de maisons et d’appartements, qui a explosé avec l’arrivée de portails Internet éminemment efficaces.Ce phénomène a explosé avec l’arrivée de portails web éminemment dédiés à cette activité, dont Airbnb a été le premier, entraînant avec lui ceux créés pour les réservations hôtelières qui ont étendu l’activité à des propriétés individuelles à usage résidentiel.

En vertu des nouvelles règles, le ministère du tourisme attribuera, au moyen d’une procédure automatisée, un code d’identification national (Cin) aux unités immobilières à usage résidentiel destinées à des contrats de location à des fins touristiques, aux unités immobilières à usage résidentiel destinées à la location à court terme et aux structures d’hébergement touristique hôtelières et non hôtelières. Il sera ainsi possible de suivre les biens loués, y compris sur les plateformes et portails de réservation, afin d’éviter la fraude ou l’évasion fiscale. Pour ceux qui ne l’ont pas et qui louent leur bien ou le louent sans afficher le Cin (à l’extérieur du bâtiment et sur les annonces), la municipalité imposera des sanctions pouvant aller jusqu’à 8 000 euros (en fonction de la taille du bien) et la suppression de l’annonce irrégulière publiée. En outre, quiconque exerce l’activité de location à court terme est tenu de présenter le SCIA au guichet unique des activités productives (SUAP) de la municipalité où l’activité est exercée. En cas d’absence de SCIA, des amendes allant de 2 000 à 10 000 euros sont prévues (toujours en fonction de la taille du bien).

“Cette nouvelle règle de droit”, commente la ministre Daniela Santanchè, “pour laquelle le ministère s’est battu pendant un an, en impliquant les opérateurs du secteur et les associations professionnelles dans divers moments de confrontation, a l’ambition à la fois de protéger ceux qui font des affaires en protégeant la propriété privée et d’être un outil pour faire sortir la clandestinité”.

Compte tenu de la disparité dans le respect des obligations entre ceux qui gèrent une structure d’hébergement et ceux qui louent leurs appartements, notamment en termes de sécurité, la loi prévoit que les unités immobilières à usage résidentiel qui sont louées à des fins touristiques doivent être équipées des exigences de sécurité des systèmes et que, dans tous les cas, toutes les unités immobilières doivent être équipées de dispositifs de détection de la présence de la personne qui les utilise. les unités immobilières doivent être équipées de dispositifs de détection de gaz combustibles et de monoxyde de carbone en état de marche, ainsi que d’extincteurs portatifs placés à des endroits accessibles et visibles, en particulier près des entrées et des zones les plus dangereuses et, en tout état de cause, à raison d’un extincteur par 200 mètres carrés de surface de plancher, ou fraction de cette surface, avec un minimum d’un extincteur par étage. Ceci pour la protection des hôtes, étant donné que l’affectation de la Cin doit également garantir la régularité urbanistique, ainsi que, en général, pour la “transparence et la protection de la concurrence sur le marché”. Enfin, en cas de violation des dispositions contenues dans le règlement, un régime de sanctions est prévu, dont le produit restera à la disposition des communes pour répondre aux besoins liés au tourisme.

Les “baux de courte durée” sont des baux dont la durée ne dépasse pas 30 jours et qui ne nécessitent pas l’enregistrement du contrat : “....On entend par baux de courte durée les baux de biens immobiliers à usage résidentiel d’une durée ne dépassant pas 30 jours, y compris ceux qui prévoient la fourniture de linge et le nettoyage des locaux, conclus par des personnes physiques, en dehors de l’exercice d’activités commerciales, directement ou par l’intermédiaire de personnes exerçant des activités de courtage immobilier, ou de personnes qui gèrent des portails informatiques, mettant en contact des personnes à la recherche d’un bien immobilier avec des personnes qui disposent d’unités immobilières à louer”. C’est précisément la définition du champ d’application déterminé par l’article 4 du DL 50/2017. Et pour ces locations, il est possible de se prévaloir du cedolare secca, qui est actuellement de 21 pour cent, mais que la loi budgétaire qui doit être approuvée d’ici la fin de l’année peut modifier dans le pourcentage (pour l’instant, il est en effet écrit dans le texte que “Aux revenus dérivant des locations à court terme, le taux de 26 pour cent s’applique dans le cadre de l’article 4 de la DL 50/2017”.le taux de 26 % s’applique en cas d’option pour l’impôt de substitution sous forme de “cedolare secca”, mais “le taux est réduit à 21 % pour les revenus provenant de contrats de location à court terme relatifs à une unité immobilière identifiée par le contribuable dans la déclaration d’impôt”).

Le même régime s’applique à la sous-location “courte” et aux situations où, en plus de la mise à disposition du bien, des services sont offerts tels que la fourniture de linge et le nettoyage des locaux, les services publics, le wi-fi, l’air conditionné. En revanche, les services tels que la fourniture de petits déjeuners ou de repas, la location de voitures, de guides touristiques ou d’interprètes ne sont pas autorisés.

La question de l’évasion fiscale des revenus et de la taxe de séjour pour ce type de locations qui passent par des portails web et que l’Agenzia delle Entrate et les municipalités n’ont pas été en mesure de contrôler est de première importance et il est de ces jours la nouvelle que Airbnb a conclu un accord avec le Trésor pour un paiement forfaitaire de ces obligations fiscales pour les années passées (2017-2021. Les discussions avec les autorités fiscales sur 2022 et 2023 sont en cours) en versant 576 millions d’euros. En fait, une enquête avait été ouverte par le parquet de Milan, et elle a donc été conclue, pour laquelle Airbnb a déjà déclaré qu’elle n’exercerait pas de représailles contre ses utilisateurs (les “hôtes”).

L’Agenzia delle Entrate a annoncé l’accord, expliquant que “Airbnb Ireland Unlimited Company paiera, au total, 576 millions d’euros, dont environ 353 millions pour les retenues à la source dues et non payées, 174 millions au titre des sanctions administratives pour les violations commises, et 49 millions d’intérêts”. Après avoir réglé ses différends avec le passé, la société de San Francisco va devenir un agent de retenue fiscale pour “remplir ses obligations, avec l’introduction d’un mécanisme de retenue et de paiement de l’impôt sur le revenu des hôtes concernés à l’Inland Revenue Agency”. Une mesure similaire a été prise en juillet 2023 avec Booking.com (Booking BV), qui a payé 93,3 millions d’euros de TVA due pour les années fiscales 2013 à 2022.

De son côté, Airbnb a tenu à préciser que “plus des trois quarts” de ses hôtes qui publient des annonces pour louer des propriétés sur le portail “n’ont qu’une seule annonce”. L’hôte type a gagné un peu plus de 3 500 euros1 l’année dernière. Environ deux tiers (59 %) ont déclaré que les revenus tirés de l’hébergement leur permettaient de joindre les deux bouts. Quinze pour cent ont déclaré travailler dans les secteurs de la santé, de l’éducation ou de l’administration publique. La majorité des hôtes sur Airbnb en Italie sont des gens ordinaires qui comptent sur la plateforme pour compléter leur revenu familial".

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