Turismo, hoteles y alquileres de corta duración: comparación de modelos (y lo que dicen los datos de Federalberghi)

Federalberghi realizó un minucioso análisis del diferente escenario en que se desenvuelven los turistas que optan por alojarse en un hotel durante sus vacaciones en comparación con los que eligen alquilar un piso por periodos cortos (menos de una semana). Federalberghi encargó un estudio sobre el tema a Sociometrica, dirigida por Antonio Preiti, experto en turismo con quien Finestre sull’Arte ya había tenido ocasión de tratar el tema. El estudio se presentó durante la 73ª asamblea nacional de la asociación de hoteleros. Del estudio que Sociometrica ha realizado sobre los 500 municipios italianos con mayor vocación turística, se desprende que en 2022 habrá más de 57.000 millones de euros de consumo turístico, de los cuales el 88% (50.300 millones) corresponde a presencias oficiales y el 12% (6.800 millones) a presencias “no observadas”. Las pernoctaciones no observadas, que representan el 23,6% de los flujos turísticos, sólo generan el 11,9% del consumo y, en consecuencia, un porcentaje similar en creación de riqueza y empleo.

El estudio compara dos modelos: el primero se basa en la hospitalidadhotelera, el segundo en la comercialización de casas de alquiler de corta duración, de la que ya hemos hablado en estas páginas. Ambos modelos pretenden ofrecer hospitalidad a los huéspedes que pernoctan en un destino turístico, pero las consecuencias económicas son muy diferentes y, como hemos señalado, también provocan cambios sociales, urbanísticos y comerciales en los centros históricos de nuestras ciudades. Al presentarlo, el presidente de Federalberghi , Bernabò Bocca, subrayó que el hotel es “el punto de apoyo sobre el que juega toda la gran maquinaria de la hospitalidad. Su valor no reside simplemente en su volumen de negocios, en su economía en sentido estricto, sino en los efectos expansivos que es capaz de extender a otros sectores”.

Los datos. Y algunas de nuestras consideraciones

Según el estudio Sociométrica, "la economía generada por las presencias oficiales cubre un valor total que consigue financiar más de un millón de puestos de trabajo, mientras que la economía basada en presencias no registradas genera sólo 137 mil empleos. La importante contribución de los hoteles al crecimiento del empleo viene determinada también por la presencia de una organización empresarial compleja, con figuras profesionales de diversas especialidades y con capacidad para crear y difundir una multiplicidad de interdependencias económicas generadoras de empleo e ingresos. Esta capacidad multiplicativa es totalmente inexistente en el caso de los alquileres de corta duración, cuyas operaciones se limitan casi siempre a la entrega de llaves, la limpieza final de las habitaciones y el mantenimiento rutinario.

Así pues, en ambos casos tenemos presencia turística, pero los escenarios son muy diferentes y, añadiríamos, en el caso de los alquileres de corta duración estamos incluso avanzando hacia la eliminación incluso de la entrega de llaves. Muy a menudo, de hecho, el turista encuentra en la puerta un teclado en el que teclear un código para entrar en el edificio (que se le envía por SMS en el momento del pago online) y en la puerta una caja adosada a la manilla en la que puede introducir una combinación y cuando se abre encuentra la llave para abrir la puerta. Lo que empezó siendo una oportunidad de vivir unas vacaciones inmerso y en contacto con la gente del lugar (a pesar de los hoteles considerados carentes de sentimiento y características locales) se convierte en un viaje al anonimato absoluto. Ni siquiera un saludo con el anfitrión. Y pensar que los eslóganes y anuncios televisivos de las plataformas online que patrocinan el uso de casas en lugar de hoteles apuntaban precisamente a la posibilidad de vivir las vacaciones como una experiencia inmersiva ya desde el alojamiento utilizado por los habitantes del lugar elegido para visitar.

El estudio recuerda cómo "el indicador universalmente adoptado para evaluar el rendimiento de la economía de la hospitalidad viene dado por las presencias turísticas, es decir, el número de noches pasadas por los huéspedes en instalaciones hoteleras, extrahoteleras u otras más informales. Sin embargo, como es fácil adivinar, este indicador no es de naturaleza económica, sino que se limita a dar cuenta del fenómeno de manera general. Bastan algunas analogías para demostrar lo erróneo, o al menos insuficiente, de este enfoque: la industria textil no se juzga por el mero número de prendas vendidas; tampoco la industria automovilística se evalúa únicamente en función del número de vehículos adquiridos (en cuyo caso, algunos países del área soviética habrían ocupado los primeros puestos de la clasificación mundial de fabricantes de automóviles), sino que se evalúa en función del número de bienes vendidos multiplicado por su valor económico. Por lo tanto, para tener un cómputo exacto del peso económico del turismo, necesitamos estimar estas presencias y definir su valor económico. El turismo, por tanto, entendemos que es una dimensión vasta y transversal en nuestra sociedad que determina diversas opciones de escenarios cuyos indicadores deben ser cuidadosamente elegidos y evaluados.

"Rara vez -continúa- se piensa que incluso en turismo hay que elegir, porque cuando las cosas toman forma por sí mismas, al azar, pieza a pieza, sin un diseño, un destino corre el riesgo de ser objeto y no sujeto de desarrollo. Donde diseño no es la vieja programación, inadecuada y desfasada, sino las ideas rectoras que cada destino, de forma compartida, decide seguir para obtener el máximo beneficio del turismo.

Hay muchas formas de desarrollar un destino turístico: y aunque siempre es cierto que la razón de ser del fenómeno es la atracción de lugares, también lo es que ese destino puede desarrollarse de varias maneras y con diferentes resultados en términos de impacto económico y de identidad urbana de los centros históricos, pero lo fundamental es que la suma de las casas no lleva a la complejidad. Por ejemplo, si comparamos un conjunto de 100 viviendas con un hotel de 100 habitaciones, la suma de las viviendas no crea nuevas figuras profesionales, simplemente suma las funciones elementales de las que se compone la oferta única.

Para la investigación se han considerado los 500 municipios turísticos italianos más importantes (3.390 de unos 8.000), que representan nada menos que el 83% del valor añadido del turismo italiano. Es interesante ver la clasificación de las primeras ciudades con una oferta de unidades de alojamiento para alquiler a corto plazo en las principales plataformas en línea (Tab. 4). Como puede observarse, entre los veinte primeros destinos, 16 son ciudades, mientras que los cuatro restantes son destinos costeros, cuya disponibilidad aumenta naturalmente durante el periodo estival. Por ejemplo, Olbia aparece con 3.048, situándose en el noveno puesto de la clasificación y Alghero con 2.425 en el undécimo. Veremos más adelante cómo especialmente en el sur el peso de la oferta de alquileres cortos es muy sustancial. Por el momento, la conclusión es que el fenómeno se ha desarrollado sobre todo en las grandes ciudades de arte y después en las ciudades de arte medianas y finalmente en los destinos balnearios del sur.

Por lo tanto, del análisis de Preiti podemos afirmar que mientras que para la pequeña ciudad de campo o balneario, la presencia en las plataformas es un escaparate publicitario inigualable a coste cero para darse a conocer (y como el estudio confirma en nuestra consideración, alquilar una casa es a menudo la única oportunidad en la gran mayoría de las pequeñas localidades que carecen de instalaciones hoteleras. En definitiva, alquilar una casa online es la única forma de llevar el turismo a zonas de interior o fuera de los grandes flujos turísticos. Y aportar así riqueza a estas pequeñas localidades) para las ciudades de arte el fenómeno ha adquirido tal magnitud que está desarrollando lo que son riesgos de efectos negativos imprevistos. Los “alquileres de corta duración” sólo son un “problema” para las ciudades de arte y “hoy en día ese nivel no es diferente incluso en las ciudades de tamaño medio con un alto valor artístico, que podemos definir como ”de segunda categoría“. En los destinos costeros del sur, el fenómeno no suele desarrollarse, salvo en parte, en los centros históricos, sino que se trata sobre todo de segundas residencias de uso vacacional”.

Preiti nos muestra cómo la presencia desigual de las cabeceras hoteleras nos lleva a tener dos modelos de crecimiento turístico basados en diferentes tipos de alojamiento: “el primer modelo tiene el motor en la mayor presencia hotelera y el segundo está impulsado, por el contrario, por la oferta de segundas residencias”, que son decisivas para el desarrollo de localidades donde la estructura hotelera nunca ha llegado o ha cerrado en los últimos veinte años.

Las tablas elaboradas por Sociometrica dejan clara la situación de un vistazo Considerando, como siempre, los 500 principales municipios turísticos italianos, vemos que en febrero de 2023 hay 205.546 viviendas disponibles en plataformas online. Si, por el contrario, consideramos el periodo estival, entonces la oferta crece hasta las 267.076, es decir, 61.530 más. Es interesante ver el ranking de las primeras ciudades con oferta de viviendas de alquiler cortas en las principales plataformas online (Tab. 4). Como puede observarse, entre los veinte primeros destinos, 16 son ciudades, mientras que los cuatro restantes son destinos costeros, cuya disponibilidad aumenta naturalmente durante el periodo estival. Por ejemplo, Olbia aparece con 3.048, situándose en el noveno puesto de la clasificación y Alghero con 2.425 en el undécimo. Veremos más adelante cómo especialmente en el sur el peso de la oferta de alquileres cortos es muy sustancial. Por el momento, la conclusión es que el fenómeno se ha desarrollado principalmente en las grandes ciudades de arte y después en las ciudades de arte de tamaño medio y finalmente en los destinos costeros del sur.

Hasta ahora hemos analizado el tamaño de las unidades de alquiler, pero para comprender su peso económico real hay que considerar también su tasa de ocupación sobre una base anual. La tasa de ocupación media calculada sobre los 500 municipios es del 55,1%, pero la distribución presenta un amplio abanico de variaciones, por lo que merece la pena destacar algunas situaciones concretas de especial interés.

El destino turístico con mayor tasa de ocupación es Roma, que alcanza el 88%, seguida de otras ciudades medianas y grandes, como Florencia, Bérgamo, Padua y Venecia. Entre los diez primeros destinos turísticos, sólo hay un destino costero, Positano, que atrae a los clientes incluso fuera de temporada gracias a sus características, y Bellagio, un destino lacustre con un alto grado de atracción durante todo el año (Tab. 5).

El cruce de los datos, realizado de nuevo por el Banco de Italia, entre nivel de gasto y tipo de estancia nos permite distinguir el consumo de un tipo y otro. Consideremos por tanto, como ya se ha descrito, (Tab. 3) el gasto total per cápita por día de un huésped en un hotel por valor de 156,20 euros y el tipo de gasto equivalente para un huésped en un alquiler de corta duración de 68,20 euros. Utilizando estos parámetros, podemos calcular el gasto total en consumo turístico tanto de la cuota de mercado que recurre a los hoteles como de la que recurre a las ofertas de alquiler a corto plazo.

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